Законопроект «О государственной кадастровой оценке недвижимости», который предполагается внести в ближайшее время в ГД РФ на рассмотрение, затронет интересы большинства граждан нашей страны. В результате бесплатной приватизации в РФ 86% жилого фонда является частной собственностью граждан, которые обязаны платить налог на имущество, как это делается во всех цивилизованных странах. Только в нашей стране, в отличие от большинства западноевропейских стран, существует одна особенность – большинство наших граждан квартиры не покупали, а бесплатно приватизировали. Это означает, что основной контингент владельцев не предполагал существенной налоговой нагрузки на свою недвижимость, которая может значительно возрасти в ближайшие годы.

На основании нового закона «О налоге на имущество», вступившего в силу с 1.01.15, величина налога будет исчисляться исходя их кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной. В июне-августе 2016 года налоговые инспекции начнут выписывать собственникам недвижимости (земельных участков, квартир, жилых домов, гаражей, нежилых помещений и пр.) налоги по новому законодательству.

Основания для тревоги и недовольства выражают уже тысячи собственников недвижимости. Возьмем, например, дом в Подмосковье: налоги за последние 7 лет (с 2007 по 2014 гг) увеличились за жилой дом в 23 раза (с 1990 руб. до 46 000 руб.), за землю увеличились в 69 раз ( с 347 руб. до 24 000 руб.). И это еще не предел – базовые цифры налогов будут расти в течении 5 лет с ежегодным приростом в 20% и достигнут к 2020 году для этого дома совокупной суммы почти в 200 000 рублей.

К этому стоит прибавить постоянно растущие тарифы на услуги ЖКХ, программу капремонта для жителей многоквартирных домов и т.д., которые происходят на фоне снижения уровня заработных плат и разорения мелкого и среднего бизнеса.

Существенной проблемой также является тот факт, что кадастровая оценка проводилась в годы, когда рынок недвижимости был на подъеме. Сейчас же многие объекты уже давно не стоят тех денег, на которые ориентировались оценщики при определении кадастровой стоимости.

«К НОВОМУ ДЕЛОВОМУ СЕЗОНУ – НОВЫЙ ЗАКОН»

В разгар летних отпусков чиновники решили очередной раз поменять правила игры на рынке оценки и поручили депутатам разработать законопроект «О государственной кадастровой оценке недвижимости». В случае вступления его в силу, все усилия по совершенствованию законодательства с четко прописан- ной дорожной картой, будут лишены смысла. Эта «дорожная карта», которой придерживались ранее участники рынка, в случае принятия этого закона, устареет так же быстро, как обесценивается коллек- ция одежды после завершения сезона. Но если на рынке моды новые веяния служат развитию рынка, то на уровне законодательства постоянная турбулентность чревата серьезными издержками, прежде всего для бизнеса, которому нужны абсолютно четкие правила игры, и которые не должны меняться из года в год «как сердце красавицы».

Анализу необходимости принятия этого законопроекта был посвящен круглый стол в Общественной палате, который состоялся 8.10.15 под руководством Дмитрия Сазонова, Председателя Комиссии по развитию малого и среднего бизнеса Общественной палаты РФ.

  

«ВАС МНОГО, А СПРАВЕДЛИВОСТЬ ОДНА»

Искажение кадастровой стоимости имеет негативные последствия как при недооценке недвижимости, так и в случае ее переоценивания. При недооценке – местные органы власти недополучают налоговые сборы, а значит, не могут оптимально выполнять свои функции. При переоценке – на юридических лиц накладывается повышенная налоговая нагрузка, что снижает их конкурентоспособность, а в конечном итоге приводит к снижению уровня национальной экономики.

Массовый способ оценки приводит к тому, что стоимость недвижимого имущества не всегда высчитывается корректно и как следствие, необъективным становится и налог на него.

«ПЧЕЛЫ ПРОТИВ МЕДА»

По мнению Кирилла Кулакова, члена Экспертного совета РОО, переход на полное государственное регулирование процесса кадастровой оценки, который предполагает новый закон, не решит всех проблем с кадастровой оценкой недвижимости. Разрушение института оспаривания кадастровой стоимости, который сформирован сейчас, сделает проблематичным отстаивание своих интересов для граждан и предпринимателей. Сейчас в комиссии, помимо чиновников входят представители оценочного и бизнес- сообщества. Новым законом предполагается, что оспаривание будет возможно в межведомственных комиссиях, которые будут создаваться теми же чиновниками. Участие независимых оценщиков в процедуре оспаривания исключается. Очевидно, что «чиновник чиновника не обидит», а это значит, что процедура оспаривания может стать в конечном итоге просто фикцией.

«ГДЕ ЭТА УЛИЦА, ГДЕ ЭТОТ ДОМ?»

Одной из существенных проблем рынка оценки является низкое качество исходной информации, которую должны предоставлять оценщикам органы местной власти.

«Помещение находится на третьем этаже одноэтажного дома…

Деревянный девятиэтажный дом…

Стоимость помещения в три раза дороже стоимости дома, в котором оно расположено и т.д» – с такими казусами сталкиваются оценщики, которые выполняют работы по определению кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения.

Виктор Журба из комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ привел на собрании шокирующие цифры – 50% земельных участков в России не имеют четко обозначенных границ. О каком качестве оценки в таком случае приходится говорить.

По оценке Владислава Мурашова, заместителя Министра имущественных отношений МО, в исходной документации для кадастровой оценки недвижимости в области было допущено 80 000 ошибок. По его мнению, заказчик, то есть муниципальное образование, обязан исправлять эти ошибки за свой счет. В конечном итоге, именно руководитель субъекта федерации, прежде всего, заинтересован в достоверности информации, так как губернатор является главным ответственным лицом за все ошибки и просчеты. Жаль, что такое понимание есть не у всех руководителей субъектов РФ.

«СПАСЕНИЕ УТОПАЮЩИХ – ДЕЛО РУК САМИХ УТОПАЮЩИХ»

По мнению Марины Карповой, общественного представителя уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей, граждане должны уже сейчас озаботиться тем, чтобы узнать кадастровую стоимость своей недвижимости. Она привела пример: «В г. Омск площадь квартиры в хрущевке была обозначена 638 000 квадратных метров. Вот удивится владелец таких «хором», когда следующим летом получит соответствующий платеж из налоговой», – предположила Марина Ивановна. По ее мнению, «Для решения задачи некачественной исходной информации требуется системная работа, а не новые законы».

«А СУДЬИ КТО?»

Юлия Липпонен, председатель комитета по оценке РГУД, поделилась опытом: «Случаи, когда налоговая база по объекту коммерческой недвижимости определяется на основе его кадастровой стоимости, в разы превышающей его реальную рыночную стоимость, встречаются довольно часто». По ее мнению, есть регионы, например Московская область, в которой комиссии и суды принимают решения в пользу заявителей в 70% случаев. А есть такие регионы, как например, СП-б, в которых процент дел в пользу заявителя стремится к нулю.

Недружественные руководители регионов, которые вместо «стрижки овец пытаются содрать шкуру», должны понимать, что стратегически они проигрывают. Инвесторы и денежные потоки всегда идут туда, где уважают их интересы и дают пространство для развития.

«ПЕРВЫМ ДЕЛОМ ПОПОЛНЕНИЕ БЮДЖЕТА, НУ А ИНТЕРЕСЫ ГРАЖДАН ПОТОМ»

По мнению Алексея Каминского, руководителя НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»: «Законопроект меняет концепцию кадастровой оценки – вместо справедливого налогообложения на основе рыночной стоимости вводится государственное нормативное ценообразование. Последствия этих новаций, в случае принятия этого законопроекта, сразу же почувствует на себе бизнес, а вскоре и население, когда налог на имущество фактически будет устанавливаться чиновниками, заинтересованными в наполнении бюджета любой ценой».

Желая «слезть с нефтяной иглы», правительство лихорадочно ищет новые источники поступления денежных средств в бюджет. Совершенно очевидно, что налог на имущество – один из самых удобных.

Но, вместо увеличения налоговой базы за счет налога на имущество, региональные бюджеты могут потерять деньги из-за того, что предприятия просто будут закрываться. Во многих отраслях компании работают уже в убыток. Аренда муниципальных площадей также теперь привязана к кадастровой стоимости недвижимости, а это означает ее рост, что на фоне кризиса для некоторых арендаторов будет равнозначно разорению. Налоговая нагрузка, которую мог позволить себе бизнес два года назад, может оказаться для него критичной в сегодняшних экономических и политических условиях.

«Налоги и расходы на услуги ЖКХ и ремонт дома – это бремя владельца недвижимости и гражданина, которое он обязан нести, чтобы жить в цивилизованной стране и комфортной среде. Однако законодатели, принимая те или иные законы, обязаны учитывать три важных фактора – время, место и обстоятельства. На данный момент дополнительная налоговая нагрузка на владельцев недвижимости может привести к снижению качества жизни граждан, а малый и средний бизнес может быть поставлен на грань выживания. Вместо поступления новых доходов в бюджет, государство может получить лишь рост безработных из числа разорившихся предпринимателей», – считает Ирина Радченко, Вице-президент Международной Академии Ипотеки и Недвижимости (МАИН).

Участники слушаний выразили опасение, что большинство граждан будут, скорее всего, просто саботиро- вать этот налог, если он покажется им не справедливым. Сложнее всего придется предпринимателям – именно для них установлена максимальная ставка – 2% от стоимости коммерческой недвижимости, которую они попытаются добавить к своей себестоимости услуг и товаров. А если потребитель не будет готов платить, то их ждет фактически разорение.

Сможет ли новый закон «О государственной кадастровой оценке недвижимости» решить все эти проблемы? Как выразился один из выступающих, творчество законодателей в этой сфере – это «победа над здравым смыслом и справедливостью».

Портал Галерея недвижимости; журнал Имущественные отношения в РФ