Первое заседание МИК  в новом году: «Выживут сильнейшие».

12 февраля в Президент – отеле  состоялось очередное 43-е заседание Международного Ипотечного Клуба (МИК). На элитной дискуссионной площадке вновь собрались  руководители и топ-менеджеры компаний,  работающих на рынках финансов, недвижимости, строительства, оценки, страхования и представители государственной власти. В новом году МИК продолжил необычный формат проведения мероприятия «Мозговой штурм», что позволило гостям в более тесном контакте обсудить волнующие вопросы рынка жилья и ипотеки, а также поделиться собственным опытом с коллегами и партнерами в неформальном ключе. Модератором мероприятия, по традиции, выступила вице-президент МИК Ирина Радченко.

В ходе заседания действовало несколько креативных групп – «Творческих мастерских», каждая из которых обсуждала определенную тему и старалась найти ответ на поставленный в ней вопрос.

                    

Рынок недвижимости и ипотеки – есть ли дно у кризиса?

Президент Корпорации Бест – недвижимость Григорий Полторак  высказал мнение о том, что при падении объемов сделок в разы, сложно выстраивать адекватную модель ценообразования. Также большие погрешности возникают из-за того, что поведение продавцов в настоящий момент строго индивидуально – те, кому срочно нужны деньги, согласны на значительный торг, однако те, кто не спешит, удерживают цены на докризисном уровне. Возврат сделок к взаиморасчетам в валюте еще больше вносит хаос в процессы ценообразования на рынке.

Беспрецедентные скидки на строящееся жилье: что  это –  беспроцентный кредит без гарантий возврата или демпинг от безнадежности? По словам специалистов, в последнее время наибольшие скидки наблюдаются в сегменте новостроек. Участники заседания сошлись во мнении, что наиболее пострадавшими и уязвимыми в условиях кризиса оказались именно застройщики. Однако в долгосрочной перспективе, если им не поможет государство, большинство из них вынуждены будут уйти с рынка, а это негативно отразиться на темпах ввода нового жилья. Соответственно дефицит новых квадратных метров спровоцирует новый виток цен после оживления рынка.

Оживление рынка наступит тогда, когда появятся адекватные ипотечные программы, а именно кредитные ставки не выше 12% в рублях при первоначальном взносе 15-20% от стоимости квартиры.

По мнению Александра Афанасьева из Дельта-кредит банка, квартиры дефолтных заемщиков, о которых так много пишут журналисты,  вряд ли способны оказать хоть какое-то влияние на рынок недвижимости. К счастью, в России большинство коммерческих банков предъявляло достаточно жесткие условия при андеррайтинге заемщиков, поэтому случаи, когда ипотечные клиенты отказываются обслуживать банковский кредит и бросают заложенные в банке квартиры, большая редкость.

 

Резервная валюта будущего

Заместитель руководителя комитета по ипотечному кредитованию АРБ Евгений Чепенко  высказал свое мнение присутствующим о том, что в долгосрочной перспективе  рубль  будет укрепляться и доминировать на ипотечном рынке. Как следствие, продавцы недвижимости будут все чаще, как того требует  закон, номинировать цены в национальной валюте и производить расчеты в рублях. Американская и европейские экономики испытывают  в настоящее время большие трудности из-за негативных последствий кризиса и их валюта, по словам специалистов,   не внушает оптимизма в долгосрочной перспективе.

 

               

 

Как вернуть покупательский спрос на рынок жилья?

На этот не простой вопрос пытался найти ответ Дмитрий  Невежин,  Генеральный директор ФК Магазин денег,  с коллегами по творческой мастерской. Участники дискуссии сошлись во мнении, что потребности граждан России в улучшении жилищных условий колоссальны, однако именно отсутствие доверия потребителей к участникам строительного рынка мешает сейчас многим из них продолжать финансировать долевое строительство из собственных накоплений. Увы, в нашей стране до сих пор не созданы механизмы защиты прав участников, финансирующих строительство жилья за счет собственных средств. А если бы государство выступило гарантом по сохранению вносимых гражданами денег, частные инвестиции  в строительный сектор могли бы удовлетворить потребности застройщиков в финансах.

 

                Судьба ипотечных заемщиков в  период экономического кризиса.

Александр Немыкин,  начальник отдела развития компании Ажур – аудит,  рассказал присутствующим об  изменениях в налоговом законодательстве, касающихся рынка недвижимости и ипотеки. Предпринятые Правительством меры по удержанию стабильности на рынке недвижимости и ипотеки были признаны присутствующими положительными, но не достаточными. По мнению Александра Синельникова, Председателя правления Фора-банка, действия ЦБ РФ по удержанию стабильности национальной валюты и устойчивости банковской системы были своевременными и предотвратили коллапс на финансовом рынке. Однако, острые проблемы с ликвидностью банковской системы в стране, сохраняются до сих пор – большинство банков не имеют возможности продолжать кредитовать граждан в виду отсутствия  денежных  средств. Участники заседания отметили также и такую тенденцию: в ситуации с постоянно растущей иностранной  валютой многие банки, включая государственные, охотнее занимаются валютными спекуляциями, чем работой с гражданами, потенциальными заемщиками.

Присутствующими также анализировался опыт различных банков по предотвращению появления дефолтных заемщиков. Например, некоторые банки рассматривают различные схемы по реструктуризации ипотечного долга – меняют валюту кредита, пересматривают сроки и т.д.

 

                           Возможные пути выхода России из кризиса.

Обсуждая возможные пути выхода России из кризиса, общественно-политический деятель Борис Немцов, заметил, что «не важно,  откуда появился вирус гриппа – главное вовремя начать лечение симптомов, чтобы не запустить болезнь и предотвратить осложнения. Поэтому, хватит обвинять США. Надо сосредоточиться на собственном иммунитете и понять –  за счет каких резервов России удастся выйти из ситуации с минимальными потерями». По мнению участников заседания,  Правительству стоит отказаться от субсидирования предприятий и отраслей, которые были убыточными еще и до кризиса. Управляющий директор МИК Алексей  Теребков считает, что  деньги от Правительства должны прийти в реальный сектор экономики,  минуя посредников  в виде многочисленных фондов и агентств. Стоимость заимствованных у собственного государства денег не может превышать инфляцию, иначе такая «помощь» делает  бизнес не рентабельным.

По мнению собравшихся участников заседания, нынешний кризис «как и ураган – одних сметет, а другие только станут еще крепче и устойчивее». Одним словом, ландшафт российского бизнеса в течение нескольких месяцев претерпит большие изменения, и выживут, возможно,  не самые крупные, выживут  сильнейшие.