Многострадальный федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве жилья» ожидают очередные поправки. Об этом говорили ведущие эксперты рынков недвижимости, строительства, страхования и финансов на круглом столе, который прошел 21.04.16 ГД РФ.

В последнее время правительство РФ всерьез озаботилось угрозой появления новой волны обманутых дольщиков. В результате падения реальных доходов населения спрос на покупку квартир в новостройках резко сократился. Так как строительство многоквартирных домой в России финансируется по «пирамидальной схеме», то в условиях сокращения спроса, многие проекты из-за отсутствия новых дольщиков начинают рушиться «как карточные домики». По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, на начало 2016 года банкротами стали 2713 застройщиков, что в 5 раз больше по сравнению с началом 2015 года. 114 000 человек уже являются обманутыми дольщиками.

1 серия: «Спасти застройщиков за счет субсидированной правительством ставки по ипотеке»

Мера по субсидированию ипотеки, которую продлили еще на год, принесла определенные плоды – платежеспособный спрос был поддержан, что не позволило резко «обвалиться рынку» жилья в целом и рынку новостроек в частности. Но нельзя забывать о том, что миллиардные субсидии должны будут выделяться из бюджета на протяжении всей жизни кредита, то есть в среднем в течение 10-15 лет. Андрей Широков, д.ю.н., профессор, член правления ТПП РФ, считает несправедливым, что государство из налогов всех граждан помогает формировать собственность лишь части избранных.

2 серия: «Оставить на рынке страхования долевого участия только крупных страховщиков»

«Помогла ли мера, предпринятая в прошлом году Правительством РФ по увеличению до 1 млрд рублей уставного фонда для страховых компаний, работающих на рынке долевого участия, спасти ситуацию?» – с таким вопросов обратилась к экспертам модератор заседания Ирина Радченко, вице-президент Международной Академии ипотеки и недвижимости (МАИН).

Мнения участников по поводу обеспечения защиты прав покупателей с помощью страхования, разделились. Руководитель федерального проекта партии ЕР «Свой дом» Александр Коган уверил участников, что это лишь одна из мер. В ближайшие годы, по его словам, законодательство в этой части будет совершенствоваться и, возможно, когда в стране будут созданы другие механизмы для финансирования строительства, ФЗ №214 в будущем отменят.

Специалисты страхового рынка посетовали на то, что в России нет возможности перестрахования подобных рисков. Сейчас это делается в компаниях, зарегистрированных в Уругвае или Буркина-Фасо – понятно, что в глобальной перспективе получить дольщикам возмещение при такой схеме будет довольно проблематично. Участники высказали пожелание, чтобы Правительство делегировало какому-либо институту с государственным участием, например АИЖК, функцию перестрахования подобных рисков.

3 серия: «Вор должен сидеть в тюрьме»

Александр Коган сообщил присутствующим, что наконец-то внесена поправка в Уголовный кодекс, предусматривающая уголовную ответственность застройщика, который тратит средства дольщиков нецелевым образом. По его мнению, эта мера может дать возможность правоохранительным органам вмешиваться в ситуацию на более ранних стадиях, чтобы предотвращать мнимые банкротства.

4 серия: «Усилить ответственность застройщиков за счет внесения поправки о наличии собственного капитала в размере 1 млрд рублей»

Александр Сидякин, депутат ГД РФ, Заместитель Председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ, считает: «Необходимо и дальше совершенствовать законодательную базу для обеспечения интересов граждан, участвующих в долевом строительстве жилья. Но любые поправки в ФЗ № 214 должны соблюдать баланс интересов между всеми участниками рынка, в том числе учитывать и интересы строительных компаний, для которых финансовые требования, предусмотренные поправками, могут оказаться чрезмерными, что может привести к значительному сокращению застройщиков. А это, как следствие, неминуемо приведет к снижению темпов строительства жилья».

Большинство участников выразили мнение, что увеличение требований к собственным средствам с 10 тыс. рублей до 1 млрд. руб. будут являться фактически запретительными для участников рынка и оставят лишь крупных застройщиков.

Валерий Казейкин, Член Общественного совета Министерства строительства и ЖКХ РФ сообщил, что в Правительстве уже обсуждается смягчение этого пункта и привел формулу, по которой будет высчитываться необходимость наличия собственных средств: «Минимальный размер уставного капитала застройщика составляет: 2 500 000 руб – площадь объектов не более 1 500 метров, 10 000 000 руб – 10 000 метров, 40 000 000 руб – 25 000 000 м, 80 000 000 руб – 50 000 м, 150 000 000 руб 100 000 м, 400 000 000 руб – 250 000 м, 800 000 000 руб – 500 000 м и т.д.»

5 серия: «Увеличить доступность жилья путем снижения непрофильных затрат застройщика»

Депутат ГД РФ Александр Хинштейн считает, что в стоимость квадратного метра не должны включаться расходы на строительство детских садов, школ и другую инфраструктуру. Если не обременять застройщика этими расходами, жилье может подешеветь на 30-40%. А это значит, что количество застройщиков, не сумевших вписаться в бюджет, будет меньше.

6 серия: «Привлечь иностранных инвесторов к финансированию строительных проектов»

Что нужно сделать, чтобы «ледниковый период» для инвесторов в РФ закончился? Своим мнением по этому вопросу поделился Сергей Зур, руководитель проектов PPF Advisory: «Процесс получения пакета разрешительной документации на строительство должен быть предсказуемым, а после прохождения определенных этапов (получение ГПЗУ, государственная экспертиза и т.д.), необратимым. В случае, если государственные органы принимают решение об отзыве тех или иных разрешительных документов, они должны нести материальную ответственность по рыночной стоимости издержек, понесенных застройщиком на момент отзыва».

Необходимо уменьшить также и количество согласований при получении разрешения на строительство. Согласно последнему рейтингу Doing Business за 2015 год на получение разрешения на строительство в России требуется в среднем 263 дня и 19 процедур. Это ставит страну на 119-е место в мире из 189.

Татьяна Хорева, финансовый директор RD Group считает, что каждый проект должен проходить финансовую экспертизу, например, в банке. Иногда застройщик может неверно рассчитать себестоимость строительства или потенциальный спрос и оказаться банкротом. По ее мнению, проектное финансирование и кредитные линии банков могли бы значительно снизить подобные риски.

Владимир Гамза, председатель Комитета ТПП России по финансовым рынкам и кредитным организациям, директор Центра инновационного и инвестиционного консалтинга Финансового университета при Правительстве РФ,   предложил вернуться к проекту отдельного системного закона о проектном финансировании. По его мнению, именно процедура проектного финансирования в жилищном строительстве позволит привлечь широкий круг различных инвесторов и снять значительную часть существующих сегодня проблем дольщиков и финансирования девелоперских проектов. В 2011 году такой закон был подготовлен в Минэкономразвития РФ.

Французский сценарий защиты дольщиков предложил рассмотреть руководитель СК «Экип» Андрей Бирюков: «Во Франции на законодательном уровне закреплена поэтапная оплата квартиры в строящемся доме, которая подразделяется на 6-8 этапов в зависимости от стадии строительства. Это гарантирует покупателю, что он платит только за выполненные строительные работы, а не за обещание в будущем передать ключи от квартиры в обмен на полную оплату квартиры на этапе котлована».

В ходе обсуждения участниками были затронуты и другие важные темы, в частности, необходимость развития арендного жилья в РФ и внесение в закон о банковской деятельности поправок, позволяющих банкам заниматься проектным финансированием. Но это уже темы для следующих дискуссий.