На вопросы журнала отвечает финансовый аналитик Александр СИНЕЛЬНИКОВ.

 

— Александр Михайлович, Вы 20 лет были руководителем крупного столичного банка, сейчас вместе с партнером контролируете один из универсальных региональных банков. Скажите мне, как банкир журналисту, почему сегодня строительные компании практически не могут получить кредит в банке?

— Все очень просто: банку и застройщикам это невыгодно. Попробую пояснить. Застройщики в основной своей массе являются заемщиками повышенной группы риска из-за своего неустойчивого финансового положения. Залогами, которые могут минимизировать этот риск, у них, как обычно, являются объекты незавершенного строительства, характеризующиеся низкой ликвидностью и, соответственно, невысокой оценкой.

С учетом этих обстоятельств банку приходится создавать крупные резервы под возможные потери по ссудам, что в результате приводит к удорожанию кредита и делает его экономически бессмысленным для обеих сторон процесса кредитования.

Поэтому застройщикиринулись на рынок привлечения денежных средств физических лиц как альтернативный банковскому кредитованию. Что само по себе является нарушением принятых на рынке законов и правил, поскольку привлекать денежные средства граждан могут лишь уполномоченные организации, каковыми являются только банки. Причем не все, а только те, которые вступили в систему страхования вкладов.

А в результате мы имеем то, что имеем. С одной стороны, за банками, привлекающими средства граждан, ведется строгий надзор со стороны Банка России, причем часто избыточный, и даже несмотря на это, постоянно случается всякого рода негатив: вывод средств, банкротства и пр.

Застройщики же вообще никем не регулируются, и при этом они выступают недобросовестными конкурентами банков на рынке привлечения средств населения. Но, извините, это ведь просто какое-то всеобщее безумие  и попустительство! А потом мы разводим руками: дескать, за застройщиками никто не следит, и ряды обманутых дольщиков растут и множатся. А кто уполномочен надзирать за застройщиками? Никто. Они выведены из-под любого контроля.

 

— Регулятором строительной отрасли у нас вообще-то является Минстрой…

— Не совсем так. У него есть функции по макроэкономическому регулированию отрасли, но он не является регулятором субъектов данного рынка. То есть он не следит за застройщиками, не собирает с них финансовую отчетность, не проводит мониторинг, выездные проверки, не выносит обязательные предписания и т.д.

 

— Что ж, надеемся, поправки, принятые на днях в 214-ФЗ, усилят контроль за кредитно-финансовым состоянием и финансово-экономической деятельностью застройщиков, привлекающих деньги граждан.

А мы давайте поговорим об ипотеке. Александр Михайлович, Вы один из признанных специалистов в данной сфере, автор множества статей на эту тему и монографии «Ипотечное кредитование в России», которая вышла еще 20 лет назад, в 1995 году. Как Вы оцениваете нынешнюю политику властей по поддержке ипотеки с помощью программы госсубсидирования ставок? Одни считают, что она во многом спасла застройщиков от краха в период нынешнего кризиса. Другие говорят, что этих мер недостаточно и нужно снижать ставки по ипотечным кредитам. К слову, так считает и Президент, который в своих поручениях по итогам Госсовета по строительству потребовал от Правительства до 1 августа выработать меры, направленные на дальнейшее снижение ставки по ипотечным кредитам. А Ваше мнение?

— Мое мнение следующее. За последнее время на мировых финансовых рынках произошли поистине революционные изменения, связанные с падением цены на нефть, что резко увеличило волатильность этих рынков. Хлынувшая сланцевая нефть подорвала сложившийся баланс игроков, действующих на финансовых рынках. Донорыстали акцепторами — то есть те, кто поставлял деньги на рынок, наоборот, стали их с рынка уводить, причем по нерыночным ставкам.

 

 

А. СИНЕЛЬНИКОВ: «ЗАСТРОЙЩИКИ ВООБЩЕ НИКЕМ НЕ РЕГУЛИРУЮТСЯ, И ПРИ ЭТОМ ОНИ ВЫСТУПАЮТ НЕДОБРОСОВЕСТНЫМИ КОНКУРЕНТАМИ БАНКОВ НА РЫНКЕ ПРИВЛЕЧЕНИЯ СРЕДСТВ НАСЕЛЕНИЯ. НО, ИЗВИНИТЕ, ЭТО ВЕДЬ ПРОСТО КАКОЕ-ТО ВСЕОБЩЕЕ БЕЗУМИЕ И ПОПУСТИТЕЛЬСТВО! А ПОТОМ МЫ РАЗВОДИМ РУКАМИ: ДЕСКАТЬ, ЗА ЗАСТРОЙЩИКАМИ НИКТО НЕ СЛЕДИТ, И РЯДЫ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ РАСТУТ И МНОЖАТСЯ» 

 

 

Все это привело к изменению рыночнойпарадигмы, что, разумеется, отразилось и на положении России, которая в этом смысле наиболее уязвима, поскольку до сих пор является, увы, монопродуктовой страной. И вот, в связи с этой ситуацией, когда на финансовом рынке действуют силы, оказывающие на него разрушающее воздействие, игроки этого рынка (в данном случае застройщики и получатели ипотечных кредитов, то есть  потребители товара, который застройщики производят, а именно квартир) оказались в нерыночной ситуации.

Безусловно, в том случае, когда рынок перестает регулироваться рыночными законами, государство обязано вмешаться. И решение по субсидированию ипотечной ставки, с одной стороны, нерыночное, но оно и принято было в нерыночных условиях и поэтому абсолютно приемлемое и полезное.

Другое дело, что мировые рынки на сегодняшний день успокоились, отработав воздействие резкого понижения нефтяных цен. Поэтому государство, вмешавшись вовремя в ту самую ситуацию, когда на рынке стали действовать нерыночные законы, и смягчив тем самым жесткую посадку игроков, должно постепенно с рынка уходить. То есть государство не имеет права постоянно оказывать воздействие на рыночные механизмы, тем более когда они, наконец, входят в нормальное русло.

 

— Считаете, государству уже пора уходить с ипотечного рынка?

— Да, считаю. Надо бороться не со следствием, а с причиной. Нужно  снижать волатильность финансового рынка, а не субсидировать ставку, которая есть производная от этой волатильности. То есть всегда следует лечить болезнь, а не ее проявления.

 

— Ну и как же в этих условиях выполнить поручение Президента и до 1 августа выработать меры по снижению ставки по ипотечному кредиту? За счет чего?

— Нужно поручить Банку России включить все имеющиеся в его распоряжении механизмы с целью понижения индекса волатильности с 20% до 10%.

 

— Просто сказать, но не просто сделать… Агентству ипотечного жилищного кредитования принадлежит инициатива формирования при поддержке ЦБ рынка ипотечных ценных бумаг, в частности ипотечных облигаций. Этот процесс АИЖК называет «фабрикой ИЦБ». И, к слову, по итогам Госсовета Президент поручил АИЖК совместно с Банком России разработать предложения по развитию вторичного рынка ипотеки с использованием ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантией АИЖК. Как вы оцениваете перспективы создания в России массового рынка ИЦБ?

— Я весьма положительно отношусь ко всем предложениям, исходящим в том числе и от АИЖК, по формированию цивилизованного рынка ИЦБ. Сегодня у наших банков избыточная ликвидность, и они ищут объекты для инвестиций. И в этом смысле ИЦБ являются очень привлекательным объектом.

К слову, в свое время, когда я был председателем правления АКБ «ФОРА-БАНК», мы с помощью АИЖК разместили на рынке два выпуска ипотечных ценных бумаг. Поэтому я весьма позитивно отношусь к данному механизму. Но здесь есть одна проблема, о которой мало кто из неспециалистов знает, и ее следует озвучить.

 

 

А. СИНЕЛЬНИКОВ: «Я ВЕСЬМА ПОЛОЖИТЕЛЬНО ОТНОШУСЬ КО ВСЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯМ, ИСХОДЯЩИМ В ТОМ ЧИСЛЕ И ОТ АИЖК, ПО ФОРМИРОВАНИЮ ЦИВИЛИЗОВАННОГО РЫНКА ИЦБ. СЕГОДНЯ У НАШИХ БАНКОВ ИЗБЫТОЧНАЯ ЛИКВИДНОСТЬ, И ОНИ ИЩУТ ОБЪЕКТЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ. И В ЭТОМ СМЫСЛЕ ИЦБ ЯВЛЯЮТСЯ ОЧЕНЬ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫМ ОБЪЕКТОМ» 

 

 

Центробанк в русле своей цикличной политики регулирования принял и распространяет в качестве обязательного требование «Базель III» (Третья часть Базельского соглашения была разработана в ответ на недостатки в финансовом регулировании, выявленные финансовым кризисом конца 2000-х годов. «Базель III» усиливает требования к капиталу банка и вводит новые нормативные требования по ликвидности. Главной целью соглашения «Базель III» является повышение качества управления рисками в банковском деле, что, в свою очередь, должно укрепить стабильность финансовой системы в целом. — Ред.)

Что это значит? То, что при выпуске ипотечных ценных бумаг банк-эмитент через SPV (так называемый специальный агент, который приобретает портфель банка и секьюритизирует его) по условиям эмиссии должен выкупать порядка 20% ее объема. Раньше при подсчете норматива достаточности Н1 эти бумаги учитывались с весом 1 или 100%. На сегодняшний день с введением «Базеля III» этот риск увеличен в 12,5 раз!

То есть эти ценные бумаги, которые банк приобрел для поддержания их эмиссии, резко отражаются на показателе достаточности капитала. Если вы посмотрите отчетность банков, которые активны на этом рынке, то у них резко ухудшились показатели по Н1, в результате чего им потребовалась докапитализация, или обратный выкуп кредитного портфеля.

Вот что произошло. Беда пришла, откуда ее не ждали — от «Базеля III». Поэтому я считаю, что его введение для банков в нынешней кризисной ситуации преждевременно.

 

— Вы банкир, Вам виднее. При обсуждении поправок в 214-ФЗ, Минстрой с подачи властей Московской области предложил организовать процесс финансирования «долевки» через механизм счетов эскроу. Застройщики выступили против этого. В результате эта схема осталась, но в качестве одной из альтернатив. Застройщики этому страшно рады и по-прежнему говорят, что работа по такой схеме проектного финансирования приведет к удорожанию конечной цены квадратного метра на 10—15%. Их аргументы таковы: здесь появляется банк, которому придется контролировать непосредственно ход строительства, его услуги надо оплачивать, а он, будучи обязан в любом случае рассчитаться с дольщиками, просто заложит свои риски в маржу. Что скажете?

— Замечательный аргумент! Но, честно говоря, я удивлен, что застройщики не догадались привести еще один аргумент, столь же «убийственный». В самом деле, уж если бить, то, как говорится, не в бровь, а сразу в глаз, чтобы все услышали и испугались.

Они должны были обязательно сказать, что удорожание строительства приведет к еще большому снижению налогооблагаемой базы, которая формируется на балансах застройщиков. А это, в свою очередь, обернется уменьшением налоговых платежей в бюджеты субъектов РФ.

Вот что я бы на их месте еще сказал, чтобы окончательно всех разжалобить и одновременно испугать.

 

— Ну так опровергните эти аргументы с позиции банкира.

— Банкиры вообще-то деньги считают, а не практикуют в «художественно-развлекательном» жанре.

Вы возьмите, пожалуйста, любую стоквартирку — обычный дом типовой панельной застройки. Его стоимость составляет порядка 500 млн руб.

Значит, застройщики говорят, что удорожание будет составлять 10—15%? Но это 50—75 млн руб. Вы только вдумайтесь в эти цифры. Застройщики утверждают, что банки у них такие суммы возьмут в качестве комиссии по одному кредиту на содержание дополнительно набранного персонала и организацию контроля стройки. По-моему, это очень смешно. Сам порядок цифр не наводит на мысль, что они нас просто обманывают?

Банки свои расходы закладывают в процентную ставку. На сегодняшний день процентная ставка определяется не затратами на персонал, которые можно свести к минимуму, а рисками на проектное финансирование, каковым и является кредитование застройщиков.

 

 

А. СИНЕЛЬНИКОВ: «ЗАСТРОЙЩИКИ ГОВОРЯТ, ЧТО УДОРОЖАНИЕ БУДЕТ СОСТАВЛЯТЬ 10—15%? НО ЭТО 50—75 МЛН РУБ. ВЫ ТОЛЬКО ВДУМАЙТЕСЬ В ЭТИ ЦИФРЫ. ЗАСТРОЙЩИКИ УТВЕРЖДАЮТ, ЧТО БАНКИ У НИХ ТАКИЕ СУММЫ ВОЗЬМУТ В КАЧЕСТВЕ КОМИССИИ ПО ОДНОМУ КРЕДИТУ НА СОДЕРЖАНИЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНО НАБРАННОГО ПЕРСОНАЛА И ОРГАНИЗАЦИЮ КОНТРОЛЯ СТРОЙКИ. ПО-МОЕМУ, ЭТО ОЧЕНЬ СМЕШНО. САМ ПОРЯДОК ЦИФР НЕ НАВОДИТ НА МЫСЛЬ, ЧТО ОНИ НАС ПРОСТО ОБМАНЫВАЮТ?» 

 

Вы помните инициативы Президента, когда боролись с фальсификацией выборов? На каждом участке камеру поставили. То же самое было на строительстве объектов сочинской Олимпиады. Контроль в ручном режиме, с помощью видеокамер.

 

— Да-да-да… Пример с олимпийскими объектами — не самый удачный. Помним-помним — и «ужасы нашего городка», то есть Имеретинской долины, и «золотые сваи» санно-бобслейной трассы, и много чего еще…

— Нет, я о другом. Вы поставьте камеры на этих объектах и возьмите максимум трех человек, вот и все затраты. Не надо на пустом месте пугать всех вокруг.

 

— Но ведь при проектном финансировании банк должен будет заложить в свою маржу эти риски, поскольку, как я уже говорил, он в любом случае должен вернуть эти деньги дольщикам, даже если что-то не заладится. Разве не так?

— Ну и что? В советское время все строительство контролировалось банками. Промстройбанк СССР контролировал целевое использование всех денежных средств по всем стройкам Советского Союза. И, знаете, затраты были крайне низкими, и объекты сдавались, и контроль был жесточайший. Там если даже муха пролетала, это было чрезвычайной ситуацией.

Поэтому не надо никого пугать. Я не верю данным, приводимым застройщиками. Вот и все.

 

— Значит, Вы считаете, что использование при проектном финансировании счетов эскроу в качестве одного из альтернативных механизмов ни на ноль десятых процента не приведет к удорожанию стройки и стоимости жилья?

— Это приведет к удорожанию не более чем в пределах статистической погрешности.

 

— Отлично. Честно говоря, от банкира иного ответа ожидать было трудно.

Александр Михайлович, давайте под занавес нашей очень интересной беседы поговорим о проблеме ответственности, в частности в строительстве.

На Западе СРО регулируют физических членов, то есть конкретных людей, а не компании. Поэтому такой практики, чтобы за недобросовестного застройщика из своего специального фонда платила саморегулируемая организация, достраивая за него конкретный объект, в той же Европе просто нет.

Как рассказал нам Маартен Вермейлен, глава Европейского офиса Королевского общества сертифицированных специалистов в области недвижимости (RICS) (одной из старейших британских профессиональных организаций, созданной в далеком 1868 году), за обман партнеров, ошибки, брак и другие «косяки» у них отвечают конкретные физические лица, которым просто блокируется вход на данный сегмент рынка.

А у нас отвечают всякие ООО и АО, которые мгновенно закрываются и уже на следующий день работают под другой вывеской.

Скажите мне, почему в России до сих пор отсутствует такой институт, как репутация? Что нужно сделать, чтобы его сформировать? Вот вопрос вопросов!

— Вы знаете, это проблема системы российского законодательства. Вот Вы сослались на главу одной из старейших британских саморегулируемых организаций в сфере строительства и недвижимости. Но там, в отличие от нас, действует так называемаяобщая система права.

 

 

А. СИНЕЛЬНИКОВ: «АНГЛОСАКСОНСКАЯ ИЛИ ОБЩАЯ СИСТЕМА ПРАВА — ПОНЯТИЙНАЯ. ТАМ НЕ СТОЛЬ ВАЖНЫ ФОРМАЛИЗОВАННЫЕ НОРМЫ, КОТОРЫЕ У НАС НОСЯТ ХАРАКТЕР СВОДОВ ЗАКОНОВ И КОДЕКСОВ. ДЛЯ НИХ ЖЕ ВСЕГДА ГЛАВНЕЕ СУБЪЕКТ, А НЕ ПРЕДМЕТ СПОРА. У НИХ ВСЕГДА ДЕЛО ДОХОДИТ ДО КОНЕЧНЫХ ВЫГОДОПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ — ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ» 

 

А у нас в основе лежит другая система — так называемая континентальная или кодифицированная. Чем они отличаются?

Англосаксонская или общаясистема права — понятийная. Там не  столь важны кодифицированные, то есть формализованные, нормы, которые у нас носят характер сводов законов и кодексов. Для них же всегда главнее субъект, а не предмет спора. Когда слушается дело о правонарушении или нанесении того или иного ущерба, они не ограничиваются формальным списком юридических лиц, которые участвовали в тех или иных гражданско-имущественных отношениях. Нет, у них всегда дело доходит до конечных выгодоприобретателей —  физических лиц.

 

— «Ее Величество Королева против Джона Смита…»

— Да, именно так. И вообще в британском праве есть такое выражение: «срывать корпоративные вуали». Так уж у них устроено, что коль суд понятийный, то они срывают с любого эти корпоративные вуали, и поэтому для них нет никакой разницы, кто состоит в СРО: ты или твоя организация. Когда наступает час расплаты, час ответственности — будь добр, или сам снимай свои корпоративные одежки, или мы тебе поможем «разоблачиться». Такая у них традиция.

 

— При этом тамошний суд носит прецедентный характер, и вас могут осудить, основываясь на каком-нибудь решении 300-летней давности…

— Совершенно верно. Вы спросили об институте репутации. В том-то и дело, что у нас можно спрятаться в корпоративную одежду. Так устроена наша континентальная система права. К слову, это не наше изобретение: она была заимствована в Германии еще при Петре Великом и с тех пор глубоко укоренилась в российской почве.

 

— Так что нам нужно делать? Переходить на англосаксонскую систему?

— Между прочим, мы во многих аспектах бизнеса ее уже заимствовали. Скажем, та же система ипотечных ценных бумаг, о которой мы говорили, это чисто англосаксонское изобретение.

А вот в Германии, например, действуют так называемые ипотечные банки, которые выдают кредиты, то есть порождают первичную ипотеку. Но они же порождают и ипотеку вторичную, поскольку сами эмитируют ИЦБ вторичного рынка — ипотечные листы. Такая у немцев одноуровневая ипотечная система.

Между прочим, счета эскроу — это тоже англосаксонское изобретение. Поэтому мы движемся в сторону сближения двух систем, но, может быть, не так решительно, как порой требуется.

 

— Да уж… У нас, в России-матушке, отвечать в суде за «косяки» компании — члена СРО ее гендиректор пока еще лично не готов. В корпоративные одежки закутался весь и дрожит от страха, бедняжка…

Спасибо большое за интереснейший разговор, Александр Михайлович. Предлагаю в следующий раз поговорить о проблемах макроэкономики, финансового рынка, сравнить программы участников недавнего Экономического совета при Президенте, обсудить перспективы рубля как инвестиционной валюты. Согласны?

— Я не против. Давайте поговорим.

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Строительство.RU