В стране должно быть доступным жилье, а не ипотека. Сейчас индекс доступности снижается, в том числе и из-за льготной ипотеки на новостройки, которую чиновники вовремя не отменили.

Немного истории: до принятия 01.07.2019 г Закона, который предписывает открывать в банках эскроу-счета для защиты средств граждан, застройщики платили покупателям премию за риск, которая оправдывала подорожание цены к завершению строительства.

Все понимали правила игры: цена квартиры на этапе строительства всегда была дешевле квартиры на вторичке, потому что покупатели бесплатно кредитовали стройку на свой страх и риск. Цена готового жилья в принятом доме сравнивалась с ценой жилья на вторичном рынке, и таким образом рынок жилой недвижимости оставался сбалансированным.

Сейчас банки финансируют стройку – они кредитуют застройщиков и принимают деньги от покупателей в счет оплаты будущего жилья. Банки пользуются бесплатно средствами граждан, пока не закончится строительство. Если у покупателя не хватает денег, банк дает ему кредит и еще получает от государства компенсацию по льготной ипотеке.

Таким образом, деньги покупателей и льготные деньги от государства не покидают банк. А это триллионы рублей. Как банки используют эти деньги? Может быть они тупо скупают доллары, тем самым способствуя ослаблению рубля? Не мудрено, что крупные банки в РФ показали впечатляющую статистику за прошлый год.

В апреле 2020 года во время пандемии, когда была введена Программа для поддержки строительного комплекса, льготная ипотека была оправдана. Сейчас – это мина замедленного действия, которая может обвалить рынок.

В чем проблема?

В себестоимость строительства включен банковский процент, то есть, чем больше наполнение эскроу-счета, тем меньше процент банку платит застройщик. Поэтому девелоперы любыми способами пытаются завлечь клиентов «в котлован». Банки также заинтересованы в том, чтобы было больше клиентов, так как они бесплатно пользуются деньгами покупателей 3-4 года, пока идет стройка.

Чтобы стимулировать приток денег в котлован, строительно-банковское лобби не раз убеждало Правительство РФ в необходимости продолжения Программы льготной ипотеки на новостройки, увеличивая тем самым маржу застройщиков. Эта политика привела к ценовому разрыву – до 40% сейчас достигает разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынке.

К чему это приведет?

Покупатели, которые не справятся с кредитной нагрузкой, выставят квартиры на продажу и вынуждены будут делать серьезный демпинг, так они не могут предоставить льготную ипотеку – их клиент должен будет брать кредит по рыночным ставкам от 17%. И вряд ли таких покупателей будет много. Это все признаки ценового пузыря, который может взорваться, если возникнет угроза дефолта у значимого числа ипотечных покупателей новостроек.

Можно ли что-то сделать, чтобы не обвалить рынок?

Учитывая, что уже сейчас на рынке наблюдается некоторая затоваренность жилья, девелоперам и законодателям придется оперативно разработать Закон о доходном жилье, чтобы дать возможность и застройщикам и клиентам вписаться «в новую реальность», не обваливая строительный рынок и банковский сектор.

Для этого необходимо те 8%, которые государство сейчас отдает банкам в виде субсидирования льготной процентной ставки, перераспределить на льготы компаниям, создающим рейт-фонды. Это очень популярная модель для инвесторов во всем мире. Инвестор покупает акции управляющей компании, которая сдает недвижимость в аренду.

Тогда наконец-то в РФ появится новый класс арендного жилья, привлекательного и для арендаторов и для длинных надежных инвестиций.