Одним из самых надежных инвестиционных инструментов является покупка недвижимости с последующей сдачи ее в аренду. Однако многих потенциальных рантье отпугивают возможные проблемы, связанные с арендаторами, которые могут испортить имущество, конфликтовать с соседями и т.д. и т.п. Во многих странах права арендаторов защищены больше, чем владельцев недвижимости. Нередки случаи, когда клиент перестает платить, отказывается выселяться и собственник ничего не может с ним сделать, кроме как обращаться в суд. Увы, это решение не самое эффективное, так как может занимать много времени и денег.

Есть ли выход? Схема покупки жилья с его одновременной сдачей в аренду через управляющую компанию называется Лизбэк (leaseback).

Договор возвратного (обратного) лизинга предполагает, что одна сторона (продавец) продаёт активы другой стороне (покупателю) при условии, что покупатель впоследствии сдаст эти активы в аренду продавцу или его управляющей компании (УК). После покупки актива, собственник заключает долгосрочное соглашение от 10 лет, по которому УК сдает жильё частным лицам на короткие сроки, а владелец получает рентный доход по заранее оговоренной ставке.

Когда срок договора истекает, жильё полностью переходит в распоряжение собственника. Владелец недвижимости имеет право продлить договор, продолжая пользоваться услугами УК или найти арендаторов самостоятельно.

В Великобритании популярны инвестиции в студенческие общежития или парковки, в Италии можно купить номер в доме для престарелых. Во Франции предлагают инвестиции в отельные номера или отдельные офисные помещения.

Несомненным плюсом подобных инвестиций является отсутствие хлопот по поиску арендаторов, ремонтом помещений, замене мебели, выселении и т.д. Единственной обязанностью собственника является подача ежегодной налоговой декларации и выплата налога на доход. В некоторых странах, например, во Франции, можно сэкономить – вычесть из прибыли амортизацию помещения.

Поскольку схема лизбэк является очень удобным и выгодным способом извлечения прибыли, в некоторых странах, например в ОАЭ и Таиланде, риэлтеры и застройщики тоже начинают привлекать инвесторов подобными договорами. Изучив несколько таких предложения, поняла, что лизбэк по-европейски и по-азиатски имеют значительные отличия. Красиво звучит на словах, а на деле инвестор покупает «кота в мешке».

Самый главный документ, который следует внимательно изучить, это Договор аренды, в котором должны быть четко прописаны сроки и условия оплаты.

В европейских договорах аренды прописано, что в случае возникновения форс-мажора (стихийных бедствий, пандемий и т.д.) и невозможности своевременной выплаты со стороны УК в виду снижения рентабельности, собственнику продолжаются выплаты страховой компанией или банком, которые являются гарантами между сторонами.

Также стоит обращать внимание на следующие пункты: срок действия договора и способ его продления, время и способ оплаты аренды, индексация: её периодичность и тип индекса привязки, распределение расходов в процессе эксплуатации, возможность продажи объекта.

В России, в частности в Москве, некоторые девелоперы предлагают подобную схему под названием ГАБ (годовой арендный бизнес). Это покупка помещения с готовым арендатором на срок 3-5 лет. Однако они не дают никаких гарантий, что этот арендатор не расторгнет договор раньше срока и, если такое случилось, собственник должен сам искать следующих клиентов, платить за услуги риэлтерам, во время простоя оплачивать услуги УК и эксплуатацию.

Общеизвестно, что при инвестициях в недвижимость важную роль играет локация или расположение объекта. В случае с возвратным лизингом объективные характеристики недвижимости конечно важны, но не принципиальны, так как инвестор не предполагает пользоваться объектом. Главное – это выбрать честную Управляющую компанию, которая будет платить регулярно доход, так как продажная стоимость такой недвижимости вычисляется из её финансовых свойств – какой % от вложенных средств будет получать покупатель.

Если девелопер будет заинтересован в строительстве доходных домов, отелей и т.д. и предложит инвесторам гарантированный доход на уровне: инфляция +2%, уверена, «золотой дождь» прольется на его проект. А если Правительство какой-либо страны создаст привлекательные условия для инвесторов в социальные объекты (студенческие общежития, госпитали, дома престарелых), то это значительно повысит его рейтинг в глазах граждан. Законодатель должен поощрять подобного типа инвесторов через предоставление налоговых льгот. Примером комплексного подхода может служить рынок доходных домов в дореволюционной России – до 80% жилищного фонда Санкт-Петербурга были доходными домами.

Ирина Радченко,
Председатель Международного клуба инвесторов ИНТЕГРАЦИЯ.