В поправках к 214 ФЗ изначально предлагалось увеличить собственные средства для группы компаний-застройщиков в размере 1 млрд. руб., причем не поэтапное введение, а одномоментное. Я это понимаю как желание провести широкомасштабный передел рынка, либо как полное невладение ситуацией на строительном рынке. Насколько мне известно, практически ни одна компания в России, занимающаяся строительством жилья, в настоящий момент не удовлетворяет таким требованиям.

Причем если немного задуматься об экономике процесса, то совершенно очевидно, что в тяжелые времена кризиса вдруг заставить компании увеличить требования к собственным средствам с 10 тыс. до 1 млрд. руб. крайне обременительно для компании. Застройщики работают в разных регионах России, и если в Москве и Подмосковье можно быстро найти этот миллиард, то стройка в регионах победнее просто встанет. Таким образом, выживут только крупные компании, которые станут монополистами.

Но зачем крупной компании строить небольшой дом, например, в каком-нибудь небольшом городе с населением 100-200 тыс., например, в Бийске? Разве что если спустят разнарядку сверху, т.е. мы опять возвращаемся к гос. управлению.

Ко второму чтению в поправках к закону о дольщиках в корне поменялись требования к группе компаний-застройщиков к собственному капиталу: не 1 млрд руб. собственных средств, как предлагалось ранее, а требования к отдельным компаниями-застройщикам иметь капитал в размере 5% от стоимости всего жилья, находящегося в стадии строительства.

Ввести требования к собственному капиталу не в абсолютной сумме, а в относительных величинах выглядит более подходящим вариантом, но тогда нужен определенный контроль.

Введение требований, которые предлагает ввести Минстрой России, к размеру собственного капитала застройщика все равно, на мой взгляд, крайне сомнительны по следующим причинам: во-первых, если вводить требования к размеру собственного капитала, то 5% -это слишком мало, если дом в среднем стоит 300 млн руб, то 15 млн вряд ли существенная цифра, чтобы исправить ситуацию с недобросовестными застройщиками или с потенциальным банкротством. 

Во-вторых, если вводить требование к собственным средствам, то, можно взять как пример страховую отрасль, где четко, указаниями ЦБ РФ, регламентируется состав и структура активов, в которые можно размещать страховые резервы или собственные средства страховщика. Если четко не прописать, из чего могут и из чего не могут состоять собственные средства застройщика, то можно нарисовать сколько угодно собственных средств, которые будут состоять, например, из векселей аффилированных с застройщиком компаний.

Что касается текущего состояния страхования гражданской ответственности застройщиков, то можно констатировать практически полное отсутствие конкуренции на рынке данного вида страхования. После увеличения требований к страховщику по размеру собственных средств, на рынке осталось всего несколько страховщиков реально занимающихся данным видом страхования. Это несмотря на то, что удовлетворяет требованиям ЦБ РФ и имеют лицензию на данный вид страхования 19 страховщиков (согласно списку страховщиков, соответствующих требованиям Федерального закона №214-ФЗ по состоянию на 14 .01.2016).

Предлагается также введение альтернативы страхованию – введение механизмов банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства таких домов.

Речь идет об открытии банком специального счета для учета и блокирования полученных от граждан денежных средств, которые будут передаваться застройщику только после приемки построенной квартиры дольщиком. А средства на строительство дома застройщик получит от этого же банка за счет кредитования. Этот механизм должен стать альтернативой уже действующим институтам (банковское поручительство, страхование и членство застройщика в Обществе взаимного страхования). Предполагается, что счет эскроу поможет обеспечить дополнительную защиту средствам граждан.

Особенность данного предложения подразумевает, что находящиеся на счету денежные средства до определенного момента “замораживаются” и пользоваться ими ни застройщик, ни сам дольщик не вправе. В таком случае теряется смысл долевого участия в строительстве, позволяющего застройщику продавать гражданам жилье по цене ниже той, которая будет установлена для аналогичной квартиры уже после введения дома в эксплуатацию. 

Это вообще крайне странный метод защиты дольщиков, т.к. в эпоху дорогого кредита нельзя замораживать деньги, работать эта норма на практике все равно не будет.

Ощущение, что до строительной отрасли дошла волна, которая поднялась уже очень давно в страховой, банковской, пенсионной сфере – волна монополизации и убивания всех мелких и средних компаний. ЦБ постоянно декларирует, как особую гордость, сколько отобрано лицензий у страховых компаний или банков, объявляют, что цель снизить количество страховщиков до 100-200 компаний. Может ли быть целью Регулятора снижение количество компаний? Логичнее было бы предположить, что Регулятор, который совмещает и нормативную функцию и регуляторную на финансовом рынке, должен развивать рынок, пытаться улучшить инвестиционный климат. Что можно было бы реально сделать? Прежде всего, увеличить контроль за процессом строительства, за расходованием средств, за репутацией застройщика, выяснять конечного бенефициара. Введение требования об увеличении собственных средств, безусловно, правильное, однако, во-первых, нельзя этого делать резко, нужно поэтапно и, конечно, лучше использовать долю от планируемого к возведению жилья, т.к. где-то это целый микрорайон, а где-то – один 9-этажный дом. Возможно, также имеет смысл перенять зарубежный опыт, когда покупатель выплачивает стоимость строящейся квартиры поэтапно, в зависимости от этапа строительства.

И последнее – в некоторых регионах доля обманутых дольщиков резко выше, чем в других. Интересно, почему? Есть ощущение, что очень многое зависит и от местной власти.

Елена Деревенскова,

Руководитель инвестиционного направления НО “ПОВС застройщиков”.